การตัดค่าเสื่อมไม่ใช่ค่าใช้จ่าย   เพราะได้จ่ายเงินเรียบร้อยไปแล้ว
มันจะถูกบันทึกตัวเลขในงบดุลค่ะ   มูลค่าสินทรัพย์ลดลง  BV ลดลง

จากนั้น  เขาค่อยมาทำเป็นว่ามีค่าใช้จ่าย เช่น  ค่าซ่อมแซมบำรุง ค่าปรับปรุงตัวอาคาร
ค่า up grade ระบบไอที  ระบบไฟฟ้า ปะปา  ทำสนามหญ้าใหม่  ที่จอดรถ  และอื่นๆ
พวกโรงแรม และโรงพยาบาล มีค่า renovate ที่สูงมากๆค่ะ  

การขายสินทรัพย์  ถ้าขายได้เิิกินกว่าต้นทุน - ค่าเสื่อมแล้ว  นับเป็นกำไรทั้งหมดค่ะ
เช่น ซื้อมา 1000 ล้าน หักค่าเสื่อมไป 200 ล้าน  เหลือ 800 ล้าน
ขายได้ 800 ล้าน =  เท่าทุนค่ะ  ไม่ได้ขาดทุนแต่อย่างใด

แต่อย่าลืมราคาที่ดินด้วยค่ะ  ถ้ามีอาคารตั้งอยู่ หรือมีการใช้งาน  เขาไม่หักค่าเสื่อมกัน  
ยกเว้นที่ดินเปล่าๆที่ซื้อทิ้งไว้เฉยๆ  มันมีค่าใช้จ่ายในการดูแล  เสียภาษี  และแถมดอกเบี้ย  หากไปกู้เงินมาซื้อ  
เขาจะตัดด้อยค่าสินทรัพย์ไปเรื่อยๆ  ปีละ 2% ประมาณนี้  ราคาในอนาคตก็เป็นอีกเรื่องนึง

จนกว่าจะมีการประเมินราคาตลาดใหม่ จึงบันทึกกำไร หรือขาดทุน
แต่ถ้ายังไม่คิดจะทำอะไร ก็ไม่ประเมิน  เพราะมันมีค่าใช้จ่ายสูงมาก

ยกตัวอย่าง กองทุนอสังหาเอราวัณ hotel growth
รายนี้ค้นข้อมูลราคาสินทรัพย์ที่จะขายง่าย เพราะ ERW อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ check จาก 56-1 ERW หัวข้อ properties

ข้อมูลย่อเฉพาะส่วนของโรงแรม 2 แห่งที่จะขาย

ที่ดินและอาคารโรงแรม Ibis พัทยา เลขที่ 463/79 ถ.พัทยาสาย 2 เนื้อที่ 6-2-66 ไร่ ราคาประเมิน 657.0
ในเดือน พ.ค. 2553 จำนองไว้ 700 ล้าน   แต่ที่เอามาขาย เนื้อที่ 2 ไร่ครึ่ง ราคาจึงน่าจะประมาณ 550 ล้าน

ที่ดินและอาคารโรงแรม Ibis ป่าตอง เลขที่ 10 ถ.เฉลิมพระเกียรติ
เนื้อที่ 3-3-28.7 ไร่ ราคาประเมิน 645.0 เมื่อเดืือน พ.ค. 2553
ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ วงเงินจำนอง 300 ล้านบาท

ราคาประเมินรวม 1200 ล้าน ติดจำนองรวมหมด 1000 ล้าน จะขาย 1800 ล้าน

1200 ล้านคือไม่รวมที่ดินอีก 4 ไร่ เพราะไม่ได้เอามาขาย (ราคาซื้อมาต่ำกว่าราคาประเมิน กำไรได้ถูกบันทึกไว้แล้ว)
ถ้าขายได้หมด ก็ clear หนี้ส่วนนี้ได้หมด   เขาจะถือหุ้นด้วย 30% = 540 ล้านบาท  ซึ่งได้ฟรี  เพื่อจะได้เป็นเสียงข้างมาก
มีสิทธิ์ในการบริหารกองทุนเพื่อรับค่าบริหารและปันผล   หลังจากหักค่าดำเนินการทั้งหมดก็แทบไม่มีเงินสดเหลือ  

ส่วนการบริหารโรงแรม  Ibis อยู่ในเครือ Accor ในกลุ่ม budget hotel มีสาขาทั่วประเทศไทย

อนึ่ง อย่าคิดว่า ERW เป็นเจ้าของ กลุ่ม รร Ibis ทั้งหมดนะ เขามีแค่ 3 แห่ง ที่ขายเข้ากองทุน และที่ริมแม่น้ำเท่านั้น
นอกนั้นไม่ใช่  

CR. P.Stone @ pantip.com